Tips
Gode råde er faktisk ikke dyre.
Her finner du noen tips som kan hjelpe deg i gang, fordi du fortjener en god start!
Jo kortere lån, jo mindre rente betaler du. Så enkelt er det. Det er derfor ikke rart at banken ønsker å få deg til å tegne lånet ditt på 30 år, for deretter å ønske at du regelmessig "låner opp" på nye 30 år. Når du akkurat er "kommet ovenpå" så ramler du utpå igjen og starter på nytt.
Så hva bør du gjøre? Vel, hver gang du låner opp eller refinansierer, så prøv å ikke gå helt tilbake til start ved å gjøre en ny 30 års profil. Sørg for å gjøre det nye lånet på samme antall år du har igjen på det gamle, eller færre! Du gjør som du vil men husk; Jo kortere lån, desto høyere periodisk tilbakebetaling, og det mindre rente. Det blir mer sparing og mindre rente.
Din kredittverdighet bedres hele tiden ved at inflasjonen gjør huset ditt mer verdt, samtidig som dine avdrag reduserer det du skylder. Det betyr i prinsippet at for hver måned som går så blir du en mindre risiko for banken og dermed en bedre kunde. Clinsj følger opp regelmessig slik at du kan lene deg tilbake og være trygg på at din rente til enhver tid er den du fortjener.
Å bli boliglånskunde for første gang eller å refinansiere er litt som bryllupsreisen: Best pris og oppfølging til å begynne med. Deretter blir det litt mer hver dag ... Du blir litt mindre oppmerksom og banken kan fort la sin fortjenestemargin på deg krype oppover. Din lojalitet er ofte positiv for banken, men negativ for deg. Clinsj jobber kun for deg og dine betingelser. Vi ønsker at din relasjon med Clinsj skal vare ved at du alltid er fornøyd. Derfor følger vi opp banken regelmessig for deg, slik at du kan bruke tiden din på andre mer morsommere ting.
Boliglån er stort sett alltid satt opp med månedlige betalinger. Bankene liker det slik fordi jo sjeldnere du betaler, desto mer rente må du betale. Ved å betale ukentlig eller hver 14. dag kan du redusere ditt lån raskere!
Dette er fordi renten på ditt lån blir beregnet etterskuddsvis basert på utestående hovedstol (det opprinnelige gjeldsbeløpet uten renter og omkostninger). Så jo mindre hovedstol du har utestående hver dag, desto mindre rente må du betale!
Sørg derfor for at banken din tillater deg å betale inn på ditt lån så ofte du ønsker.
Dersom du skal forhandle så er det viktig å vite hva alternativet ditt er – kan du faktisk få et av de supre dealene du ser på nettet? Dette er avhengig av om din økonomiske situasjon, og da spesielt om lånet ditt, er innenfor eller utenfor «Utlånsforskriften».
Dersom du er innenfor så er det stort sett lett å bytte – er du utenfor så er det vanskelig. Det er derfor greit å være klar over hva reglene faktisk er.
Utlånsforskriften fastsetter krav til bankenes utlånspraksis og stiller bl.a. krav til:
1. Lånets størrelse i forhold til boligens verdi (belåningsgrad)
2. Samlet gjeld– inkludert studiegjeld og annen usikret gjeld – i forhold til inntekt (gjeldsgrad)
3. Betjeningsevne – kan din inntekt tåle 3% renteøkning
Hvis vi går igjennom disse:
Belåningsgrad:
Lånets størrelse er enkelt – det er hva du har i lån. Lånekundens samlede gjeld skal ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Her skal man også regne med studielån, forbrukslån og kreditter.
Boligens verdi er hva du har som «takst» på huset – dvs en verdi som er uavhengig vurdert av en profesjonell aktør. Dersom du og banken er uenig her, så ta en ekstern takst.
Dersom du har tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti kan dette legges til boligens verdi:
Belåningsgraden kan ikke være mer enn 85%, og ikke mer en 60% for rammelån eller lån med avdragsfrihet. Det er vanskelig å finne noen bank som vil gå ut over 85% - du må kunne vise at du har egenkapital.
Dersom boligen er i Oslo og er en sekundærbolig så kan belåningsgraden være maksimalt 60%,
Betjeningsevne
Bankene legger til grunn personinntekten slik den er definert i skatteloven – dvs hva som er i selvangivelsen. Dersom du har andre inntekter så kan bankene inkludere dette dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid. Barnetrygd er et eksempel på det. Sikre og dokumenterbare leieinntekter kan også tas med i beregningen. Forskjellige banker har forskjellige vurdering på hva som er sikkert og stabilt og det er ofte opp til deg å kunne gi banken gode grunner for at slike ekstra inntekter skal telle 100%.
Bankene må også ta hensyn til at du skal klare å håndtere en renteøkning på 5%. Dersom dette er problematisk så er det verdt å komme med et husholdningsbudsjett som viser at du kan klare det – hvis ikke bruker banken SIFOs standardsatser med evt tillegg. Dersom du er mer sparsommelig så må det dokumenteres.
Krav om betaling av avdrag:
Overstiger lånet 60 prosent av boligens verdi, skal det betales avdrag. Den årlige nedbetalingen skal minst være 2,5 prosent av innvilget lån, eller det avdragsbetalingen ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere.
Men banken kan utvise skjønn i enkeltsaker og en viss andel av bankens utlån kan bryte med enkeltkravene i forskriften. Utenfor Oslo er fleksibilitetskvoten 10 prosent av utlånsvolumet hvert kvartal, mens den i Oslo er 8 prosent.
Hva tenker banken?
Disse kvotene er regnet på utlånt beløp. Dersom et lån går i brudd går hele lånet inn i bruddkvoten, uavhengig av lånets størrelse. Eksempel: Du skal kjøpe ny bolig og låne 5.1 millioner, men har 1 million i samlet inntekt. Da går hele lånet på 5.1m i brudd siden du bryter 5x-inntektsregelen.
En annen ting, dersom du er i brudd så er du i brudd – uansett om bruddet er lite eller stort. Så om du låner 5.1m eller 5.5m med en inntekt på 1m er mindre vesentlig så snart du har et brudd. Det hjelper lite at det er et «lite brudd».
Siden det er størrelsen på lånet som gjelder så er det lettere å få banken med på et brudd på et lite lån enn på et stort lån. Oslo er uten tvil mye vanskeligere enn utenfor Oslo. En liten bank er vanskeligere enn en stor bank, fordi de store utlånsbankene låner ut mye mer penger og derfor har store fleksibilitetskvoter.
Bankene er typisk mye mer villig til å ta en sak i brudd dersom det gjelder en eiendom du bor i selv. Dersom du har nok egenkapital og sikkerhet, er det ofte en "enkel" ting for banken å forsvare da det er disse gruppene kvotene typisk prioriteres til.
Hva om jeg er utenfor forskriften
Da er det vanskeligere å finne en ny bank, og det er sannsynligvis lettere å forhandle der du er basert på innsikten om at det er vanskelig å bytte. Da vil du nyte godt av å kjenne bankforbindelsen din, at det er et tillitsforhold der og at rådgiveren du bruker har lyst til å hjelpe deg å få det til.
Du vil stille sterkere i slike forhandlinger dersom du har oppdaterte verdianslag for sikkerheten, et budsjett som viser at du kan klare deg og en god historikk. Trusler fungerer sjeldent – og i hvert fall ikke dersom du faktisk har dårlig mulighet til å refinansiere.
Det er verdens enkleste ting for en rådgiver å si til 99/100 at beklager, kvotene er fulle, vi kan ikke. Og det er helt riktig av henne å gjøre. Det er en beslutning som er ønsket av myndighetene og i tråd med bankens kunde strategi.
Du må overbevise rådgiveren så denne har troen på deg. Da bør du tenke på kommunikasjon og ha god historikk å vise til.
Dette betyr ikke at man ikke også kan søke andre steder, spesielt når det gjelder egen bolig så er det fullt mulig å få tilbud også når en er i brudd, men da er det viktig at en har en klar «story» og rimelig dokumentasjon å vise til.
Og ingen betalingsanmerkninger – dersom du har det er det utrolig vanskelig å få lån hos en ny bank.
Du fortjener en god rente
Kom i gang – sjekk hva som egentlig er en rettferdig rente for ditt boliglån og finn ut hvor mye du kan spare.